전세를 주는 임대인이 되면 계약갱신 거절을 해야하는 경우들이 있습니다. 하지만 주택임대차 보호법때문에 임대인이라도 쉽게 갱신거절이 안되는게 사실입니다. 이번 포스팅에서는 임대인이 궁금해하는 주택임대차 보호법 갱신 거절 시 자주하는 질문들을 정리해봤습니다.
주택임대차 보호법 갱신요구 시 자주하는 질문을 정리한 포스팅도 있으니 참고하시길 바랍니다.
주택임대차보호법 갱신요구 자주하는 질문 총 정리
주택임대차 보호법에 관한 갱신요구 시, 세입자에 해당하는 본인 상황에 따라 그 조건에 맞게 갱신을 요구할 수 있는지 고민을 해보신적이 있을 실겁니다. 이번 포스팅에서는 개정된 주택임대
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갱신 거절 시 자주하는 질문
임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우에는 어떤 것들이 있나요?
규정(개정 주임법 제6조의3 제1항)에서 자신의 상황이 해당되는지 확인하실 수 있습니다.
[1호] 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
▶ 1) 임차인이 1,2월분 월세를 연속하여 연체한 경우
▶ 2) 1월 연체 후 2,3월에 지급하였다가 4월에 다시 연체한 경우
[2호] 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
▶ 1) 임차인이 허위의 신분(이름, 주민번호 등)으로 계약한 경우
▶ 2) 주택 본래 용도가 아닌 불법영업장 등의 목적으로 임차한 경우
[3호] 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
▶ 임대인이 임차인에게 소정의 보상(이사비 등)을 실제 제공한 경우
※ 단, 실제 제공하지 않거나 합의되지 않은 일방적인 보상은 제외
[4호] 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
▶ 임대인 동의 없이 전대하여 타인으로 하여금 목적 주택을 사용·수익하게 한 경우
※ 전대: 1. 빌리거나 꾼 것을 다시 다른 사람에게 빌려주거나 꾸어 줌 / 2. 남을 거쳐서 빌려주거나 꾸어 줌.
[5호] 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
▶ 1) 임차주택의 전부 또는 일부를 임대인 동의 없이 무단 증·개축 또는 개조하거나 고의로 파손한 경우
▶ 2) 임차인의 중과실(화기 방치 등)로 인한 화재로 주택이 파손된 경우
[6호]임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못할 경우
▶ 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 주거 기능 상실
[7호] 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
▶ 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
▶나. 주택이 노후 • 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전 사고의 우려가 있는 경우
▶다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
[8호] 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
[9호] 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
▶ 임대인 동의 없이 인테리어 공사를 하거나 원상회복이 불가능한 정도로 인테리어 공사를 한 경우
※ 1호부터 8호까지 이외에 임차인의 임대차를 지속할 수 없는 중대한 사유가 있는 경우
임대인이 본인 또는 직계 존·비속의 직접 거주를 이유로 갱신 거절하였으나, 목적주택에 거주 하다가 제3자에게 임대를 한 경우 어떻게 하나요?
갱신되었을 경우의 기간에 제3자에게 임대한 경우, 종전 임차인이 입은 손해를 배상하여야 합니다.
※다만, 예외적으로 정당한 사유가 존재하는 경우 손해배상책임을 면할 수 있습니다.
실제 거주를 이유로 갱신거절한 임대인이 제3자에게 임대한 경우 손해배상책임을 면할 수 있는 정당한 사유어떤게 있나요?
갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정으로 제3자에게 임대를 할 수밖에 없는 불가피한 사유를 의미합니다.
▶ 갑자기해외로 파견 발령으로 이사, 거주자의 사망, 갑작스러운 업무 파견 등 예측할 수 없었던 불가피한 사유 등
임대인의 직접 거주 사유가 허위인지 확인 할 수 있는 방법이 있나요?
갱신거절된 임차인은 해당 물건의 전입세대 또는 확정일자 열람을 확인할 수 있도록 할 예정입니다.
▶ 갱신거절 임차인 임대차 정보 열람권 확대
① 주민등록 전입세대 열람범위 확대(주민등록법 시행규칙 제14조)
② 확정일자 등 열람범위 확대(주택임대차보호법 시행령 제5조)
임대인이 실거주를 사유로 갱신거절을 한 후, 공실로 비워 둔 경우 주택임대차보호법 위반 으로 손해배상책임을 부담하는지요?
제 3자에게 임대한 것이 아니기 때문에 주택임대차보호법상의 법정손해배상책임의 대상은 아니지만, 허위로 거절한 것으로 판단되면 민법 제750조 일반불법행위 책임을 지게 될 수 있습니다.
※단, 인테리어 등 불가피하게 일시적으로 공실로 둘수밖에 없는 경우는 책임을 면할 수 있을 것입니다
법인이 임대인인 경우 직접 거주를 이유로 갱신거절이 가능한지요?
법인이 주택임대차보호법에 따른 실거주 할 수 있는 대상으로 보기 어렵기 때문에 불가능 합니다.