세금을 줄이는 방법으로 다운(Down) 계약서, 업(Up) 계약서를 쓴다는 걸 들어보신 분들이 계실 겁니다. 겉으로 보기에 세금을 줄일 수 있는 절세 방법으로 착각할 수 도 있습니다만 이 같은 행위는 절대적으로 불법이며, 세금폭탄으로 돌아올 수 있기에 절대 하시면 안 됩니다. 이번 포스팅에서는 다운계약서와 업계약서 대해 알아보고 왜 이것이 불법인지 살펴보겠습니다.
소중한 전세금을 지키기위한 전세사기 유형 및 예방법 포스팅도 있으니 참고하시길 바랍니다.
전세 사기 6가지 유형 및 예방법
전세를 구할 때 가격이 저렴하고 이쁜 인테리어가 된 집도 중요하지만, 가장 중요한 것은 사기를 당하지 않는 것입니다. 이번 포스팅에서는 전세 사기 6가지 유형에 대해서 말씀드리고 예방할
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다운계약서
다운계약서란 부동산을 사고팔 때 실제 거래가보다 더 낮은 금액으로 쓴 허위계약서를 말합니다. 예를 들어 5억의 아파트를 매매했을 때 계약상 4억 5천만 원에 거래가 됐다고 작성하고 나머지는 5천만 원은 현금으로 매도인에게 전달하는 방식입니다. 다운계약서를 쓰는 이유는, 파는 사람은 양도소득세를 줄일 수 있고 사는 사람은 취득세를 줄일 수 있기 때문입니다.
사실, 이같은 방식은 분양권 거래 시 자주 일어납니다. 프리미엄 3천만 원이 붙은 분양권 경우, 계약할 때는 프리미엄 1천만 원으로 작성하게 되면, 매도자는 1천만 원의 양도세만 지불하게 돼 됩니다.
분양권 상태에서 다운계약을 하면 매수자 입장에서는 이득은 없습니다. 그런데 왜 거래할까요? 이런 상황은 상승장때 펼쳐집니다. 계속해서 분양권 프리미엄이 올라가고 매도자는 다운거래를 하지 않으면 거래를 하지 않기 때문에 매수자는 어쩔 수 없이 다운계약을 해야 거래가 되기 때문입니다.
업계약서
반대로 업계약서는 실제 거래가보다 더 높은 금액으로 쓴 계약서입니다. 예를 들면 4억 5천만 원의 아파트를 거래했는데 5억이라고 계약서에 작성을 하며 매도인에게 사례를 합니다.
업계 약서를 쓰면 사는 사람은 대출을 더 많이 받을 수 있고, 나중에 팔 때도 양도소득세를 아낄 수 있기 때문입니다. 취득세를 더 내야겠지만 향후, 매도 시 양도소득세 절감금액이 훨씬 크기 때문에 업계 약을 하려는 겁니다.
그럼 매도인은 왜 업 계약에 협조할까요? 매도인이 1세대 1 주택 비과세 혜택이 가능하다면 비과세 구간까지는 업계 약을 해도 사실 달라지는 게 없습니다. 이점을 노리고 매수인은 사례금을 지원한다고 협조를 해달라고 하면 매도인 입장에서도 이득이기에 이와 같은 불법 매매가 일어나는 겁니다.
불법이라는 사실
하지만 다운 계약서, 업계약서는 엄연히 불법입니다. 이는 적발 시 1세대 1 주택자라도 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 없으며, 실거래가 신고 의무 위반으로 매수자와 매도자에게 모두 과태료가 부과됩니다.
최근 국토교통부는 실거래상설조사팀을 구성해서 부동산 실거래가 신고 내역에 대한 모니터링을 강화하고 있습니다. 또한 다운계약서, 업계약서를 자진 신 고하는 사람은 과태료를 면제해주는 리니언시(leniency) 제도를 도입해 서로 신고하도록 유도하고 있습니다.
아무리 세금을 아끼고 주택담보대출을 많이 받을 수 있다 해도 불법 행위를 해서는 안될 겁니다. 순간의 잘못된 선택이 더 큰 세금 폭탄으로 돌아와 돌이킬 수 없으니 꼭 숙지하시길 바랍니다.