전세, 월세를 살게되면 다양한 문제에 직면하게됩니다. 특히 집 수리 비용에 관해서 누가 부담해야하는 지 궁금할때가 많습니다. 이번 포스팅에서는 집주인, 세입자간에 집수리 비를 누가 부담해야하는 지, 추가적으로 전월세계약 만료시 원상회복 의무와 이와 관련된 분쟁을 예방하는 방법도 함께 살펴보겠습니다.
수리비용 부담의무
대부분 전세는 임차인, 월세는 임대인이 수리비용을 지불해야 한다고 생각합니다. 그러나 현행법과 판례에 따르면 전세와 월세의 수리 비용 부담에 대한 차이는 없습니다.
집주인 수선의무
집주인은 임대차 계약을 체결했다면, 임대차 계약기간 동안 세입자가 해당 임대주택을 정상적으로 사용할 수 있도록 수선해야 할 의무가 있습니다.
세입자 수선의무
[민법 제623조(임대인의 의무)] 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담한다.
참고 사항
특약사항 기재 시 유지 관리의 정확한 범위를 정하고 세입자의 책임 범위를 어디까지로 볼 것인가에 대해 구체적으로 협의해야 합니다. 가장 좋은 방법은 계약 시에 다음과 같은 특약사항을 계약서에 기재하는 것입니다.
위에서 근거법령으로 설명했던 [민법 제623조] 임대인의 수선의무는 '강행규정'이 아니라 '임의규정'입니다. 임의규정이란 법 조문에 적혀 있는 내용보다 임대인과 임차인 간 계약이 우선한다는 것입니다.
쉽게 말해 당사자 사이에 '특약'이 있다면 그 내용을 우선한다는 것입니다. 법무부에서 제공하는 주택임대차 표준계약서에도 임대주택의 수리와 비용에 대해서는 임대인과 임차인이 우선 협의하도록 되어 있습니다.
수리비 의무를 두고 집주인과의 분쟁이 계속된다면 '주택임대차분쟁조정위원회' 또는 '전월세지원센터' 에 문의하는 걸 추천합니다.
집주인(임대인) 수리 의무 범위
세입자가 기본적인 주거생활을 할 수 없을 정도로 큰 규모의 수선
▶ 전기시설, 상하수도 등 주요 설비의 노후, 불량
▶ 보일러 고장, 싱크대 파손, 누수, 벽의 균열, 수도 동파, 도배, 장판 등 심각한 수선
▶ 계약 전에 일어난 고장
세입자(임차인) 수리 부담 범위
임차인에게는 선관주의의무 및 통지의무가 있습니다. 즉, 임차인은 선량한 관리자의 주의의무를 다하여야 하고, 수리가 필요한 경우 이를 임대인에게 미리 통지해야 합니다.
▶ 사소한 수선 전등과 같은 소모품 교체, 욕실 샤워기, 세면대 수도꼭지, 샤워부스, 열쇠, 가스레인지, 변기 레버 등
▶ 세입자의 부주의나 고의로 인한 고장, 파손 등 ex) 바닥재를 훼손한 경우, 흡연으로 벽지가 변색된 경우 등
수선의무 예시
형광등
▶ 갈아끼우기만 하면 되는 경우-세입자 수리
▶ 형광등을 교체 했는데도 작동 불가 > 집주인 수리
수전(수도꼭지)
▶ 수전만 교체하면 되는 경우 > 세입자 수리
▶ 배관 통체로 교체 시 > 집주인 수리
타일
▶ 임차인이 부주의로 깨트렸다면 > 세입자 수리
▶ 시간이 지나면서 마모 및 변색 > 집주인 수리
보일러
▶ 보일러가 설치된 지 7년 안에 임차인의 과실로 동파되었다면 잔존금액 이내 > 세입자 수리
▶ 보일러가 설치된 지 7년이 지난 경우 > 집주인 수리
배관
▶ 머리카락으로 인해 배관히 막힘 > 세입자 수리
▶ 배관이 낡아 교체 시 > 집주인 수리
결로
▶ 평소 환기를 잘 하지 못해 생긴 결로나 곰팡이 > 세입자 수리
▶ 외벽의 균열로 인한 건물 하자상의 결로 > 집주인 수리
벽지, 장판
▶ 임차인의 부주의로 벽지나 장판이 파손 > 세입자 수리
▶ 벽 자체에 균열이 생겨 파손된 벽지 및 통상적인 장판 마모의 경우 > 집주인 수리
장문
▶ 사용하는데 큰 지장이 없지만 뻑뻑하여 여닫는데 불편한 경우 > 세입자 수리
▶ 잠글 수 없어보안 자체에 문제가 되어 기능을 상실한 경우 > 집주인 수리
원상복구 범위
전세나 월세 계약이 끝나는 시점에 도배, 장판, 보일러, 싱크대 등의 수리나 원상복구 범위를 놓고 임대인과 임차인 간 분쟁이 발생하는 경우가 많습니다.
법원 판례(서울 중앙지법, 05가합 100279)에 따르면, 임차인의 고의나 과실이 아닌 일상적으로 사용하다 생긴 손모(시간이 지나면서 자연스럽게 벽지가 변색된 경우, 벽에 못 자국 몇 개가 발생한 정도) 등에 대해서는 원상회복 의무가 없습니다.
그러나 임차인의 관리상 부주의가 명백한 경우(실내 흡연으로 벽지가 색이 변하거나, 못질로 인해 벽체가 크게 손상)에는 임차인에게 원상회복 의무가 있습니다.
분쟁을 줄이는 가장 좋은 방법은 계약서 특약사항에 원상복구에 대한 사항을 자세히 명기하는 것입니다. 또한 임차인은 입주하기 전 상태를 꼼꼼히 확인해 보고, 사진 촬영 등의 방법으로 증거를 남겨야 합니다.
보증금 반환 거부
간혹 세입자가 수리의무를 다하지 않고 도망갈 것을 대비해서 전월세 보증금을 주지 않으려 하는 경우가 발생할 수 있습니다. 결론부터 이야기하면 집주인은 보증금을 돌려주어야 합니다.
원칙적으로는 세입자의 원상회복 의무와 집주인의 보증금반환의무는 동시에 진행되어야 합니다. 이를 동시이행 관계라고 합니다. 그러나 세입자의 원상회복 의무와 집주인의 보증금 반환 의무가 공평한 경우에만 동시이행 관계가 성립된다는 점에 유의해야 합니다.
즉, 세입자의 원상회복 비용이 매우 적다면 거액의 임대보증금과는 불공평한 관계라는 것입니다. 이러한 경우에는 집주인의 보증금 반환 거부권이 인정될 수 없다는 판례가 있습니다.(대법원 1999.11.12 선고 99다 34697 판결)
또한, 집주인이 보증금을 상환하지 않아서 세입자에게 손해가 발생한다면 배상의무를 져야 할 수도 있습니다.
수리비용 관련 분쟁 예방 방법
나중에 집 수리 비용 문제로 골치 아프지 않으려면 임대차 계약을 체결할 때부터 특약 사항에 주의를 기울여야 합니다.
간혹 계약서에 '유지 관리는 세입자 부담으로 한다'라는 특약 사항이 있을 수 있습니다. 이런 특약은 가능한 한 적지 않는 게 좋습니다. 본래 임대인에게 수선의무가 있지만 이런 특약으로 인해 임대인의 수선의무를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있기 때문입니다.
이런 특약을 써놓았다고 하더라도, 세입자가 기본적인 주거생활을 할 수 없을 정도로 큰 규모의 수선의 경우에는 집주인이 수선의무를 부담해야 합니다.
마지막으로 계약서 작성 후 임차인은 입주하기 전 상태를 꼼꼼히 확인해 보고, 사진 촬영 등의 방법으로 증거를 남겨 놓는다면 추후 분쟁 예방에 도움이 됩니다.
특약사항 모음
▶ 현재 세입자가 살고 있는 경우에는 세입자의 물건들로 인해 도배와 장판 상태를 정확하게 파악하기 힘듭니다. 따라서 도배·장판의 시공 여부를 세입자가 이사 가는 날 정하기로 합니다.
그리고 이 때 도배·장판을 다시 시공해야 한다면 그 비용을 누가 부담할 것인가를 계약 시 미리 특약사항으로 기재를 합니다.
▶ 계약 전 하자를 발견하고 집주인과 협의를 했다면, '입주시 임대인은 씽크대와 도배·장판을 새로 시공해주기로 한다'라는 특약도 넣을 수 있습니다.
▶ 실제 현장에서는 분쟁을 예방하기 위해 '일정 금액을 기준으로 초과시 임대인이 부담하고, 이하의 경우 임차인 책임으로 인정한다' 라는 특약도 기재하는 경우도 있습니다.
▶ 못박기 금지, 실내 흡연 금지와 같은 특약사항을 적어놓음으로써 분쟁을 예방할 수 있습니다.
▶ '난방, 상하수도, 전기시설, 도어락, 인터폰 등 주요 설비는 임대인에게 유지·수선의무가 있고 전구 등 간단한 소모품은 임차인이 부담한다'라고 적을 수도 있습니다.
▶ 임대인 입장에서는 '임차인의 부주의 등으로 인해 시설물을 분실·파손할 경우 변상 또는 원상복구한다'라는 특약을 넣는게 좋습니다.
▶ 임차인 입장에서는 '입주 전 발생한 하자 등은 임대인이 수리를 부담한다'라고 기재하면 부담이 덜할 것입니다.
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