부동산을 매수하게 되면 여러 가지 세금을 내게 됩니다. 먼저 구입을 할 때 취득세가 나옵니다. 그 후, 보유하면서 내는 ‘보유세’가 있습니다. 크게 재산세와 종합부동산세 두 가지로 나뉩니다. 부동산을 보유하고 있다고 무조건 종합부동산세 과세 대상은 아닙니다. 이번 포스팅에서는 종합부동산 기준 및 대상 등에 관한 내용을 설명드리겠습니다.
종합부동산세 계산기 사용방법에 관한 내용도 있으니 종부세를 구하고 싶은 분들은 참고해보시길 바랍니다.
종합부동산세 계산기 사용 방법
세금에 대해 미리 준비되지 않아, 큰돈이 나가서 당황할 때가 있습니다. 종합부동산세 즉, 종부세는 방심했다가 큰돈이 나가는 경우가 있습니다. 이러한 경우를 대비해 미리 계산을 해보고 예산
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종부세란?
종합부동산세는 매년 6월 1일 현재 재산세를 납부했던 납세의무자 중, 법령에서 정한 토지나 주택을 과다하게 소유한 자에게 부과되는 국세입니다.
일반적인 재산세에 고가 주택 대상으로 추가적인 부동산세가 나오는 것이 종합부동산세라고 보시면 됩니다. 재산세를 이미 내고 있음에도 불구하고 비싼 부동산을 보유한다는 이유로 세금을 추가로 물리는 '징벌적 과세’에 가깝기 때문에 종부세는 많은 논란이 있습니다.
종합부동산세 대상
종합부동산세는 재산세 납부대상 중 토지와 주택만 과세대상이 됩니다. 여기서 말하는 토지는 비사업용 토지로 활용되는 나대지 또는 잡종지 등 의 종합합산과세 대상 토지와, 건물에 딸린 토지나 야적장용 토지처럼 영 업용으로 활용되는 토지 등의 별도합산과세 대상 토지를 말합니다.
또한, 주택의 경우에는 임대주택, 가정어린이집용 주택처럼 사업 목적으로 활용되는 주택을 제외한 일반주택이 포함됩니다.
부동산 유형별 과세대상의 구분
| 구분 | 부동산의 종류 | 재산세 | 종합부동산세 | |
| 건물 | 주거용 | 주택(아파트, 단독·다가구·다세대) 오피스텔(주거용) |
O | O |
| 별장(주거용 건물로서 휴향·피서용으로 사용되는 경우) | O | X | ||
| 일정한 건설임대주택·매입임대주택 등 장기임대주택, 미임대건설주택 |
O | X | ||
| 일정한 미분양 주택, 사원주택·기숙사, 가정어린이집용 주택 | O | X | ||
| 기타 | 일반 건축물(상가·사무실·빌딩·공장, 기타 사업용 건물) | O | X | |
| 토지 | 종합합산 | 나대지, 잡종지, 일부 농지·임야·목장 용지등 | O | O |
| 재산세 분리과세 대상 토지 중 기준초과 토지 | O | O | ||
| 재산세 별도합산과세 대상 토지 중 기준 초과 토지 | O | O | ||
| 재산세 분리과세·별도합산과세 대상이 아닌 모든 토지 | O | O | ||
| 별도합산 | 일반건축물의 부속토지(기준면적 범위 내의 것) | O | O | |
| 법령상 인허가받은 토지 | O | O | ||
| 분리과세 | 일부 농지·임야·목장용지 | O | X | |
| 공장용지 일부, 공급용 토지 | O | X | ||
| 골프장, 고급오락장용 토지 | O | X | ||
종합부동산세 과세 기준 및 계산 방법
종합부동산세를 계산하기 위해서는 먼저 시• 군• 구청에서 고지된 재산세 내용을 기준으로 개인별로 전국 범위의 부동산 공시 가격을 합산해야 합니다.
이렇게 합산한 금액을 공시 가격의 합계액이라고 하며, 공시 가격의 합계액에서 일정 기준금액(6억 원, 5억 원, 80억 원)을 차감한 뒤 시세를 반영한 공정시장가액비율을 곱하고 여기에 또다시 세율을 곱해 종합 부동 산세를 산출합니다. 공정시장가액비율은 해마다 5%씩 상향되어 2022년 기준 100%입니다.
종합부동산세 계산식
| 구분 | 종합부동산세 |
| 주택 | (공시가격 합계액 - 6억 원) X 100% X 세율 |
| 종합합산과세 대상토지 | (공시가격 합계액 - 5억 원) X 100% X 세율 |
| 별도합산과세 대상토지(상가, 건물 등) | (공시가격 합계액 - 80억 원) X 100% X 세율 |
예를 들어 공시 가격 5억 원인 아파트와 3억 원짜리 아파트를 소유하고 있는 경우, 합산 금액 8억 원에서 6억 원을 차감한 2억 원에 100%를 곱한 금액 2억 원에 세율을 곱해 종합부동산세를 계산합니다.
세율 표
| 주택(일반) | 주택(조정2, 3주택이상) | 종합합산토지분 | 별도합산토지분 | ||||
| 과세표준 | 세율 | 과세표준 | 세율 | 과세표준 | 세율 | 과세표준 | 세율 |
| 3억 원 이하 | 0.6% | 3억 원 이하 | 1.2% | 15억 원 이하 | 1% | 200억 원 이하 | 0.5% |
| 6억 원 이하 | 0.8% | 6억 원 이하 | 1.6% | ||||
| 12억 원 이하 | 1.2% | 12억 원 이하 | 2.2% | 45억 원 이하 | 2% | 400억 원 이하 | 0.6% |
| 50억 원 이하 | 1.6% | 50억 원 이하 | 3.6% | ||||
| 94억 원 이하 | 2.2% | 94억 원 이하 | 5.0% | 45억 원 초과 | 3% | 400억 원 초과 | 0.7% |
| 94억 원 초과 | 3.0% | 94억 원 초과 | 6.0% | ||||
종합부동산세 간단하게 구하는 방법
앞선 내용이 어려워서 이해하기 힘드실 수 있습니다. 더 간단하게 대략적으로 종합부동산세가 어떻게 나오는지 약식으로 설명드리겠습니다.
| 구분 | 공제금액 |
| 주택 | 6억 원 (1주택자는 11억 원) |
| 토지 | 5억 원 |
| 상가, 건물 | 80억 원 |
위 표를 보시면 간단히 정리할 수 있습니다. 위의 공제금액을 초과할 경우 초과 금액에 대해서 세금을 낸다고 보시면 됩니다.
예를 들면 4억 원 A 아파트 + 3억 원 B아파트 = 총 2채를 소유했다면 7억 원 중 6억 원을 제외한 1억 원에 대한 세금을 낸다고 보시면 됩니다. 만약, 10억 원 아파트 1채의 1 주택자라면 세금은 내지 않아도 된다고 이해하시면 됩니다.
종합부동산세 개편
위의 기준은 올해 2022년까지의 기준이며, 올해 9월 6일 개정안이 통과되어서 23년부터는 아래와 같이 종합부동산세 기준이 변하게 됩니다.
| 기존 | 변경 |
| 6억 기준 | 9억 |
| 1주택 11억 | 1주택 12억 |
공제한도가 6억에서 9억으로 상향되었으며, 1 주택 경우 11억에서 12억으로 상향되었습니다. 종합부동산세도 재산세처럼 과세관청인 관할 세무서가 세액을 모두 계산해 고지서를 자동으로 발부하지만, 미리 세액 계산과정을 체크하시는 것이 좋습니다.
상가와 업무용 오피스텔의 종합부동산세
상가나 업무용 오피스텔의 경우 대지지분에 대해서는 종합부동산세가 부과될 수 있지만, 건물 부분에 대해서는 종합부동산세 부과대상에서 제외되고 있기 때문에 건물 부분만큼의 절세효과가 있습니다. 상가나 업무용 오피스텔은 수익형 부동산 상품이면서 보유세를 줄일 수 있는 절세상품입니다.
물론 상가나 업무용 오피스텔의 경우에도 대지지분에 대해서는 종합부동산세 부과대상이 될 수 있습니다. 다만, 대지 지분의 가액이 공시지가 80억 원을 초과해야만 종합부동산세 과세대상이 됩니다. 그런데 상가가 공시지가 80억 원을 초과하는 경우는 현실적으로 드물다고 볼 수 있습니다. 결국 거의 대부분의 상가와 업무용 오피스텔에는 종합부동산세가 부과되지 않는 다고 생각해도 무방합니다.