이사를 가시는 분들 중 대다수가 일시적으로 2 주택에 해당하게 됩니다. 1 주택자가 추가로 주택을 샀다고 무조건 취득세를 중과한다면, 이사 가기 위해 기존주택을 먼저 팔고 새로운 집을 사야 하는 등 여러 가지 불 편이 생깁니다. 이러한 불편을 막기 위해 일시적 1가구 2 주택 비과세 혜택들이 있습니다.
이번 포스팅에서는 이전 5월 10일 세법 개정으로 양도세, 취득세, 분양권, 종부세가 어떻게 변경되었고, 비과세 혜택을 받는 방법에 대해서 살펴보겠습니다.
2023년 달라지는 종부세, 재산세, 공시가격에 대한 포스팅도 있으니 참고하시길 바랍니다.
2023년 종부세, 재산세, 공시가격 완화 내용 정리
단기간 급증한 국민의 보유세 부담을 덜어드리기 위해 2020년 수준으로 보유세 부담 완화가 대선 공약으로 제시된 바 있었습니다. 지난 11월 23일 보유세 완화 정책입니다. 최근 집값 하락 및 어려
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양도세
기존에는 기존주택(종전 주택)과 신규 주택 두 주택 모두 조정 지역일 경우 신규 주택 취득일로부터 1년 내 종전 주택을 처분하고 신규 주택으로 전입까지 해야 종전 주택이 비과세 혜택을 받을 수 있었습니다.
하지만 세법 변경 후 종전 주택의 처분 기한이 2년으로 연장되고 신규 주택으로 전입한 의무도 없어졌습니다. 1 주택 이상 비조정지역일 경우는 변경 없이 3년 내 기존 주택을 처분하기만 하면 됩니다.
이 혜택은 22년 5월 10일 이후 양도분부터 적용됩니다. 그리고 조정지역 신규주택에서는 비과세를 받기 위해서는 아직까지 2년 거주를 해야 한다는 점은 참고하셔야 합니다.
일시적 2 주택 양도세 비과세 기간
쉽게 1.2.3법칙을 기억하시면 됩니다. 기존주택 취득한 지 1년 이상 지난 후 기존주택을 2년 보유(조정지역은 거주요건까지 충족)하고 신규주택 취득일로부터 3년(조정지역은 2년) 이내 처분하면 기존주택 비과세 혜택이라는 것입니다.
취득세 개정
2 주택 모두 조정 지역일 때 기존주택(종전 주택) 처분 기한이 양도세와 동일하게 2년으로 연장되었습니다. 취득세는 신규 주택으로 전입하는 요건은 애초부터 없었으며, 적용 시기도 양도세랑 똑같이 5월 10일 이후 양도분부터 적용됩니다.
5월 10일 이후 신규 주택을 취득하고, 2년 내에 기존 주택을 처분면 신규주택 주택 취득세는 중과되지 않습니다. 신규 주택을 세법 개정 이전에 이미 취득했어도 개정세법이 적용됩니다. 2년 이내로만 기존 주택을 처분하면 신규 주택 취득세는 중과되지 않습니다.
하지만 세법 개정 이전에 이미 처분한 주택에 대해서까지는 소급 적용해 주지는 않습니다. 그리고 만약 일시적 2 주택 기간 내에 종전주택 등을 처분하지 않으면 중과세율(8%)에 가산세까지 더해 미납세액을 추징하니 주의하셔야 합니다.
분양권 취득 시기에 따른 비과세
분양권은 취득 시기에 따라 일시적 2주택 비과세 규정이 다르게 적용되므로 주의해야 합니다. 분양권은 2021년 1월 1일 이후, 취득분부터 양도소득세 비과세 및 중과세 판단 시, 주택 수에 포함되도록 세법이 개정됐습니다.
따라서 2020년 12월 31일 이전에 취득한 분양권은 분양권 상태에서는 종전처럼 주택 수에 포함되지 않고, 분양권 잔금 시점에 신규 주택을 취득하는 것으로 봅니다.
만약, 1주택자가 2020년 이전에 분양권을 취득했다면, 분양권 잔금일을 기준으로 일시적 2 주택 처분 기간 및 비과세 요건을 판단하면 됩니다.
2021년 1월 이후 분양권 취득
1주택자가 2021년 1월 1일 이후에 분양권을 취득했다면, 일시적 2 주택 비과세 규정은 적용되지 않고, 소득세법 시행령 156조의 3에 따라 다음과 같이 두 가지 분양권 비과세 특례 규정이 적용됩니다.
ⓛ 종전의 주택을 취득하고 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득하고, 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 비과세 됩니다. 물론 종전 주택은 1가구 1 주택 비과세 요건인 2년 이상 보유 및 거주기간 요건은 갖춰야 합니다.
② 1주택자가 분양권을 취득하고 3년이 지난 이후에 종전 주택을 양도하는 경우로서 분양권으로 취득하는 주택이 완성된 후, 2년 이내에 신축주택으로 가구원 모두 이사하고 1년 이상 계속 거주하면 비과세가 가능합니다. 이때도 종전 주택은 1가구 1 주택 비과세 요건은 갖춰야 하고, 신축 주택이 완성된 후 2년 이내에만 양도하면 됩니다.
2022년 2월 15일 이후 분양권 취득
2022년 2월 15일 이후 분양권을 신규로 취득하는 경우에는 종전 주택을 취득하고 1년이 지난 뒤 분양권을 취득해야 비과세가 됩니다.
종부세 완화
종부세 완화로 앞으로 일시적 2 주택자도 1세대 1 주택자로 판정해 줍니다. 주택의 공시 가격은 2 주택으로 과세 표준에 모두 합산 하지만, 기본 공제나 과세율은 1 주택자로 적용을 받습니다.
1 주택자 기본공제는 올해 22년 한시적으로 11억에서 14억으로 적용되며, 공정시장가액 비율도 100%에서 60%로 인하됐습니다. 이러한 공제 금액 상향과 공정시장가액 인하로 종부세가 크게 낮아지는 효과가 있습니다.
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