2 주택부터는 몇 가지 예외사항을 제외하고 양도소득세를 내야 합니다. 양도소득세 계산이 복잡해 양도소득세 계산기를 활용하실 겁니다. 하지만 각 항목들을 이해해야, 내 상황에 맞게 절세를 할 수 있습니다. 이번 포스팅에서는 양도소득세의 계산 방법, 계산기 사용 방법, 납부기한 등 전반적인 양도소득세의 모든 걸 설명드리겠습니다.
종합부동산세에 관한 포스팅도 있으니 참고하시길 바랍니다.
종합부동산세 대상 및 계산방법
부동산을 매수하게 되면 여러 가지 세금을 내게 됩니다. 먼저 구입을 할 때 취득세가 나옵니다. 그 후, 보유하면서 내는 ‘보유세’가 있습니다. 크게 재산세와 종합부동산세 두 가지로 나뉩니
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양도소득세란?
양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다.
양도소득세 비과세 및 감면
양도소득세는 조세정책적 목적으로 비과세 하거나 감면되는 경우가 있습니다.
비과세 되는 경우
현재 1 주택을 보유하고 있는 경우로서 2년 이상 보유한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다. 다만, 아래와 같은 상황은 비과세가 되지 않습니다.
▶ 양도 당시 실지거래가액이 12억 원 초과하는 고가주택은 제외됩니다.
▶ 2017.8.3. 이후 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 거주기간이 2년 이상이어야 합니다.
감면되는 경우
장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등의 경우 감면요건을 충족한 때에는 양도소득세가 감면됩니다.
계산 방법
양도소득세 계산하는 방법을 설명드리겠습니다.
1단계: 양도차익 구하기
만약 3억 원에 집을 사서 5억 원에 팔았다면, 양도차익은 2억 원입니다. 그런데 여기서 필요경비를 뺄 수 있습니다. 필요경비란 집을 사고팔면서 들어간 추가 비용과 수리비용입니다.
즉, 취득세, 법무수수료, 중개수수료, 새시·보일러 교체, 발코니 확장 등에 들어간 비용을 빼는 것입니다. 그러고 나서 돈이 남았으면 양도차익, 손해가 났으면 양도차손이라고 합니다. 집을 팔아 오히려 손해가 났거나 남은 게 없으면 당연히 양도소득세도 없습니다.
2단계: 과세표준 구하기
앞에서 계산한 양도차익에서 장기보유 특별공제와 기본공제를 빼면 과세표준을 구할 수 있습니다. 장기보유 특별공제는 오래 보유하면 양도차익의 일정 비율을 공제해주는 것입니다.
10년 전에 산 1억 원짜리 집이 지금 1억 1,000만 원으로 올랐어도 물가상승 룰을 고려하면 손해입니다. 그래서 물가상승 룰을 감안해 장기보유 특별공제를 해주는 것입니다. 여기에 기본공제 연 1회 250만 원을 빼줍니다.
3단계: 총 납부세액 구하기
2단계에서 구한 과세표준에 세율을 곱합니다. 거기서 누진공제액을 빼면 양도소득세가 나옵니다. 양도소득세는 누진세라 구간별로 계산해야 합니다. 이를 쉽게 계산하다 보면 원래 금액보다 초과돼 산출되기 때문에 누진공제를 해주는 것입니다.
여기까지 계산한 것이 양도소득세입니다. 여기에 양도소득세의 10%인 지방소득세를 더합니다. 그럼 본인 납부해야 할 총금액이 나옵니다.
양도소득세 세율
위에 설명드린 방법으로 양도소득세 계산기를 활용하여 양도소득세를 어떻게 구하는지 설명해드리겠습니다.
양도소득세 계산기 사용 방법
개인적으로 ezb 부동산 계산기 사이트를 자주활용합니다. 한눈에 보기 편하고 세법이 개정될 때마다 업데이트가 빠른 편입니다.
▶ 부동산 계산기 사이트 접속 > 양도소득세 클릭
A 씨는 1세대 2 주택자로 비조정지역의 아파트를 매도했을 때 양도소득세가 얼마인지 계산해보겠습니다.
▶ 양도소득세 관련 사항 입력 > 계산 클릭
A 씨가 매도하는 아파트는 3억 원에 매수하였으며, 2017년 ~ 2022년까지 5년간 보유를 하고 5억에 매도를 하였습니다. 여기서 필요경비(취득세와 중개수수료 등)는 1천만 원이라고 가정을 해보겠습니다.
계산 결과 총납부액은 49,093,000원 인 것을 알 수 있습니다. 그럼 어떻게 이런 납부액이 나온 것인지 아까와 마찬가지로 3단계 순서를 통해 설명드리겠습니다.
1단계: 양도차익
매도가(5억) - 취득가(3억) - 필요경비(1,000만 원) = 총 양도차익은 1억 9,000만 원입니다.
2단계: 과세표준
5년 보유 시 장기보유 특별공제는 양도차익의 10%입니다. 즉 1억 9,000만 원의 10%인, 1,900만 원을 빼줍니다. 여기에 기본공제 250만 원을 한 번 더 빼줍니다. 결과적으로 과세표준은 1억 6,850만 원입니다.
3단계: 총 납부세액
과세표준 1억 6,850만 원 구간의 세율 38%를 곱하고 이 구간의 누진 공제액(1,940만 원)을 뺍니다. 그러면 양도소득 4,463만 원이 나오게 됩니다.
여기에 양도소득세 10%인 지방소득세 446만 3,000원을 더해줍니다. 그럼 최종 납부할 세금은 4,909만 3,000원입니다.
양도소득세 계산 구조를 보면 절세 전략이 보입니다. 세금을 줄이는 가장 간단한 원칙은 공제는 최대한 많이 받고 세율은 최대한 낮추는 것입니다. 예를 들면, 매도 가는 낮추고, 취득 가는 올리고, 필요경비는 늘리고, 장기보유 특별공제는 올리고, 세율은 낮추는 전략을 고려해보는 겁니다.
양도소득세 납부기한
부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서에 예정신고·납부를 하여야 합니다. 예를 들어, 2021.7.15. 잔금을 지급받았다면 양도소득세 예정신고·납부기한은 2021.9.30. 까지입니다.
예정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20%인 무신고 가산세와 1일 0.022%(’ 19.2.11. 이전까지는 0.03%, '19.2.12~'22.2.14. 이전까지 0.025%)의 납부지연 가산세가 부과됩니다.
만약, 당해연도에 부동산 등을 여러 건 양도한 경우에는 그다음 해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 주소지 관할 세무서에 확정신고를 하여야 합니다. 1건의 양도소득만 있는 분은 예정신고를 마친 경우 확정신고를 하지 않아도 됩니다.
분할납부
납부할 세액이 1천만 원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월 이내에 나누어 낼 수 있습니다.
| 구분 | 분할납부할 수 있는 세액 |
| 납부할 세액이 2천만원 이하일 경우 | 1천만원을 초과하는 금액 |
| 납부할 세액이 2천만원을 초과하는 경우 | 납부할 세액의 1/2이하의 금액 |
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