1가구 1 주택자의 양도가액 12억까지만 비과세가 됩니다. 그래서 만약에 양도가액이 12억을 초과한다면 전체 양도 차익 중에서 양도가액 12억 초과분이 차지하는 양도 차익에 대해서는 양도세가 과세가 됩니다.
이러한 과세 부분에서 혜택을 볼 수 있는 것이 바로 장기보유 특별공제입니다. 이번 포스팅에서는 장기보유 특별공제율 계산 시 흔한 실수하는 부분과 알기 쉽게 정확히 설명드리겠습니다.
1가구 1주택 비과세 관련 포스팅도 있으니 참고하시길 바랍니다.
1가구 1주택 비과세 요건 및 세대분리 방법
1가구(1세대) 1 주택 양도세 비과세 요건에는 몇 가지 요건이 있습니다. 특히, 다주택자 중 자녀에게 증여하고 세대분리를 하여 1 주택 비과세 혜택을 받기 위한 방법을 찾는 분도 계실 겁니다. 이
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장기보유 특별공제
장기보유 특별공제는 보유한 주택 가격이 12억 원 이상인 소유자가 주택을 매도할 때, 보유 및 거주 기간에 따라 최대 80%까지 세금을 감면해주는 혜택입니다. 장기보유 특별공제는 흔히 줄여서 '장 특공'이라고 부릅니다.
가장 많이 실수하는 부분
2021년부터 1주택자에 대한 장기보유 특별공제율이 바뀐 걸 보고 잘못 해석하시는 분들이 있습니다. 흔한 실수가 보유 쪽에서 1년당 4%, 거주 쪽에서 1년당 4% 이렇게 나눠서 적용을 한다는 말만 듣고 판단하는 경우입니다.
예를 들어 양도세 비과세 요건에서 2년 거주 조건이 없이, 2년 보유만 해도 양도세 비과세를 받는 경우에 '나는 1세대 1 주택 자니까당연히 거주하지 않아도 보유 쪽에서 1년당 4%씩 적용받는 겠지?'라고 생각하는 경우가 있습니다.
결론부터 말하면 2년 거주 해당에 없을 시 1년당 4%씩이 아닌 1년당 2%씩 공제받습니다. 왜 이렇게 되는지 말씀드리겠습니다.
소득세법 시행령 159조의 4
관련 조항을 보시면 법 제95조 제2항 표 외의 부분 단서에서 대통령령으로 정하는 1세대 1 주택이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1 주택을 보유하고 보유기간 중 거주 기간이 2년 이상인 것을 말한다라고 해서 2년 거주를 해야 된다라는 걸 명확하게 규정하고 있습니다.
때문에 1세대 1 주택자라 하더라도 해당 주택에서 2년 이상은 거주를 해야 나중에 양도할 때 장기보유 특별공제율을 1년당 보유 쪽에서 4% 거주 쪽에서 4% 1년 최대 8%씩 적용을 받을 수 있습니다.
그럼 간단하게 거주했을 때와 하지 않았을 때 2가지 상황으로 나눠서 말씀드리겠습니다.
장기 특별공제율: 2년 이상 거주했을 시
소득세법 제95조 표 2에 해당하는 1년당 보유기간 쪽에서 4%, 거주기간 쪽에서 4% 이렇게 1년 최대 8%씩 장기보유 특별공제율을 적용받으려면 반드시 해당 주택에서 2년 이상은 거주해야 하며, 3년 이상은 보유하고 있어야 적용을 받을 수 있습니다.
장기 특별공제율: 2년 거주 X
만약 대통령령으로 정하는 1세대 1 주택자는 맞는데 해당 주택에서 2년간 거주한 적이 없다고 한다면, 그 주택을 나중에 양도했을 때는 소득세법 제95조 표 1에 해당하는 장기보유 특별공제율을 적용받게 됩니다.
즉, 최소 3년 이상 보유 시, 1년당 2%씩 총 6 % 에서 최대 15년 이상 보유할 때 30%의 장기보유 특별공제율을 적용받게 됩니다.
그래서 2년 거주하지 않아도 양도세 비과세가 1세대 1 주택자가 10년 동안 보유한 주택을 양도할 때 1년에 2%씩 표 1을 적용받아 10년간 20%의 장기보유 특별공제율을 혜택을 받게 됩니다.
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