DSR 40%가 무엇이길래 DSR 때문에 대출 못 받는다는 말이 있을까요? 이전 포스팅에서 LTV, DTI를 다루었습니다. 이번에 설명드릴 DSR 사실 가장 헷갈리기도 하지만 꼭 알아야 할 가장 중요한 용어입니다. 이번 포스팅에서는 DSR 뜻, 계산기 사용 방법 등 DSR의 모든 걸 설명드리겠습니다.
LTV에 대한 정확한 개념을 알고 싶다면 이전 포스팅을 참고하시길 바랍니다.
LTV 뜻, 계산기 사용 방법 등-LTV 모든 것
집을 사려고 할 때 대부분 은행에서 돈을 빌려서 살 겁니다. 이럴 때 사용되는 게 주택담보대출이죠. 그렇다면 은행은 나한테 얼마를 빌려줄까요? 은행에서는 개개인의 돈 갚을 수 있는 능력을
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DSR 뜻
DSR란 Debt Service Ratio의 줄임말로 총부채 원리금(원금+이자)을 합한 뒤 이를 차주의 연소득으로 나눈 비율입니다. 즉, 개인의 연봉과 기존에 받아두었던 부채를 고려해 '차주가 감당할 수 있는 만큼까지만' 새로운 대출을 허락하겠다는 뜻입니다.
쉽게 말해 DSR을 40%로 제한한다면, "매년 당신의 연봉에서 40%만 은행에 갖다주어야 합니다"라고 생각하시면 됩니다. 2022년 현재 '3단계'로 가계대출 총액이 1억 원을 넘는 차주에게는 'DSR 40%(제2금융권 50%) 규제가 적용됩니다.
계산식으로 표현해 보면, DSR은 주택담보대출의 원금 + 이자 상환액 + 기타 다른 대출의 원금 이자 상환액을 연간 소득으로 나눈 값입니다.
▶ DSR = (기존대출원금+이자) + (신규대출 원금+이자) ÷ 연소득
제1 금융권에서는 DSR 40% 이지만, 제2금융권에서는 DSR을 50%까지 허용하기 때문에 보험사 대출을 선호하시는 분들도 늘었습니다. 따라서 제2금융권에서 주택담보대출을 받으면 연봉의 대략 9배까지 대출이 한도를 예상해볼 수 있습니다.
DSR과 DTI의 차이점
DSR의 특징은 주택담보대출뿐만 아니라 모든 대출 그러니까 차 할부금, 학자금 대출, 신용대출 등의 모든 대출을 포함해서 대출의 이자만 고려하는 DTI와는 다르게 원금 상환까지 같이 계산합니다.
예를 들어보겠습니다. A 씨는 이번에 아파트를 구입하면서 주택담보 대출을 받았습니다. 그런데 기존에 다른 대출인 자동차 할부금도 있고 학교 다닐 때 받았던 학자금 대출도 남아 있었습니다. 둘 다 원금과 이자를 갚고 있는 상황이었죠.
그럼 A씨 앞으로 이번에 또 주택담보대출을 받았으니, 앞으로 갚아나가야 할 원금과 이자가 또 늘어날 겁니다.
여기서 DTI는 아파트 주택담보대출 원금 + 이자 즉, 원리금에 기존에 있던 대출들 차 할부금과 학자금 대출은 원금을 빼고 이자만 넣어서 계산을 합니다. 그렇게 주택담보대출의 원리금 + 기타 대출의 이자만 이 금액을 내 연소득으로 나눈 값이 DTI입니다.
DSR은 이번에 받은 아파트 주택담보대출의 원리금(원금 + 이자)은 당연히 포함됩니다. 그리고 기타 대출 즉, 자동차 할부금과 학자금 대출에서 나가는 원금과 이자까지 포함시켜서 계산합니다. 심지어 카드론 쓴 거 있으면 그것까지 모든 대출에 원금과 이자를 합쳐서 내 소득으로 나눈 값이 DSR이라고 보시면 됩니다.
그럼 DTI가 맞추기 어려울까요? DSR을 맞추기가 어려울까요? 당연히 DSR 맞추기가 어렵습니다. 기타 대출금의 원금까지 합쳐서 본인 소득이랑 비교하기 때문입니다. 그래서 DTI보다 DSR이 더 까다롭습니다.
DSR 계산 방법
예를 들어 DSR40% 적용을 계산해보겠습니다. A 씨는 이번에 10억짜리 서울의 아파트를 매수한다고 하겠습니다. 그럼 가장 먼저 LTV를 따져봐야 합니다. 투기과열지구는 LTV 9억 원 이하 40%, 9억 원 초과 20%입니다.
▶ 9억원 x 40% + (1억 원 x 20%) =3억 6000만 원 + 2000만 원 = 3억 8000만 원입니다.
LTV로만 계산해보면 A 씨는 10억의 아파트 대출이 최대 3억 8000만 원 까지 받을 수 있다는 걸 알 수 있습니다. 여기에서 한 번 더 계산해야 할 것이 있습니다. 바로 DSR 40%입니다.
DSR 계산기 사용 방법
부동산 계산기' 사이트에 있는 DSR 계산기를 활용해 구해보겠습니다. B 씨의 연봉은 5000만 원이며, 기존에 대출이 하나도 없다는 설정에서 계산해보겠습니다.
부동산계산기
부동산계산기 DTI DSR 신DTI LTV 등기수수료 법무사수수료 공인중개사 중개수수료 종합부동산세 재산세 양도소득세 공동명의 임대수익률
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▶ 연소득 입력 > 종류 선택 > 대출금 입력 > 잔액 동일 입력 > 대출기간 입력 > 잔여일 입력 > 금리 입력 > DSR 계산
대출금 '총액'에는 내가 받고자 하는 한도, 아까 LTV로 계산했을 때 최고 3억 8000만 원이었죠? 그대로 넣고, '잔액'에는 아직 1원도 갚지 않았으니 총액을 그대로 입력하면 됩니다.
대출 기간은 40년으로 480개월로 설정해보겠습니다. 아직 원리금을 1회도 갚지 않은 상황이니 잔여기간도 대출 기간과 똑같이 입력합니다. 금리는 대략 5%로 설정했습니다.
그렇게 입력한 뒤 DSR계산 버튼을 눌러보면 DSR 56%가 넘는 걸 확인할 수 있습니다. B 씨의 연봉에 LTV 한도만큼을 입력하면 제1금융권의 기준인 DSR 40%를 넘었기 때문에 금액을 줄여야 합니다.
▶ 대출금 조정 > DSR 계산
대출금을 조정해보면 B 씨는 2억 5800만 원까지 받을 수 있는 걸 알 수 있습니다. 하지만 요즘 금리가 계속 오르는 게 사실입니다. 금리가 오르면 DSR은 어떻게 될까요?
▶ 금리 조절 > DSR 계산
금리가 오르면 결국 대출 한도 역시 줄어듭니다. 만약 7% 대출금리가 오르면 똑같은 금액을 입력해도 DSR 50% 가 넘는 걸 확인하실 수 있습니다. 이처럼 DSR은 '소득', '기간', '금리'에 영향에 따라 DSR이 달라지는 것을 알 수 있습니다.
DSR 적용 예외인 대출
모든 대출이 DSR에 적용되는 것이 아닙니다. 몇 가지 대출은 DSR 적용을 받지 않습니다.
▶ 전세대출, 보금자리론 등 정책모기지, 이주비 · 중도금 대출
▶ 서민금융상품, 300만 원 이하 소액신용대출(유가증 권 담보대출 포함), 주택연금(역모기지론), 상용차 금융, 할부 · 리스 및 단기 카드대출
▶ 정책적 목적에 따라 정부 · 공공기관 · 지자체 등과 협약을 체결하여 취급하는 대출, 자연재해 지역에 대한 지원 등 정부 정책 등에 따라 긴급하게 취급하는 대출
▶ 긴급 생계자금으로서 여신심사위원회 승인을 받은 주택담보 대출
▶ 보험계약대출, 예적금 담보대출
주의사항
DSR 한도를 특히나 많이 잡아먹는 대출들이 있습니다. 바로 '신용대출'과 '비주택담보대출'입니다. 신용대출은 보통 만기 가 1년입니다. 하지만 보통 다섯 번, 즉 5년간 연장할 수 있습니다. 그렇게 받은 신용대출은 매달 이자만 지불하고, 원금은 만기 시점에 한꺼번에 갚는 만기 일시 상환 방식입니다.
그러나 DSR을 계산할 때만큼은 다릅니다. 사용하고 있는 신용 대출을 DSR 계산기에 입력할 때는 만기 5년에 원리금 균등 상환으로 입력해야 합니다. 실제로는 매달 이자만 갚고 있지만, DSR에 서는 다달이 원금과 이자를 함께 갚고 있다고 셈하는 것입니다.
만기가 5년이라는 점이 가장 치명적입니다. 주택담보대출과 같이 30 ~ 40년씩 만기가 긴 대출은 개월 수 분의 1을 해도 원리금 상환 부담이 적습니다.
하지만 신용대출처럼 만기가 짧은 상품은 적은 액수를 빌려도 DSR에 큰 영향을 미칩니다. 오피스텔이나 상가와 같은 비주택담보대출도 만기를 8년으로 보기 때문에, 비주택 담보대출이 있다면 DSR 40%를 맞추기가 상당히 어렵습니다.
DSR 한도 내 대출금 높이는 방법
첫째, 만기가 짧은 신용대출과 비주택담보대출부터 먼저 갚는 것입니다. 이전까지는 LTV 한도가 낮아서 신용대 출까 지 끌어와 집을 사는 분들이 많았습니다. 하지만 이제는 그 신용대출 때문에 주택담보대출 한도에 제약이 생기고 있습니다.
둘째, 주택담보대출의 만기를 늘리는 것입니다. 만약 자신의 소득이 조금 부족하다면 30년보다는 40년짜리 상품을 취급하는 곳에서 대출을 알아보는 것이 좋습니다.
셋째, 장래 소득을 활 요하는 것입니다. 아직 나이가 어려서 소득이 낮지만 앞으로 미래에 돈을 벌 시간이 길기에 이를 감안해 장래 소득을 인정해 줍니다. 다만 산정 방식은 은행마다 차이가 있어, 은행에 가서 장래 소득으로 계산해 달라고 직접 요청해야 정확한 금액을 알 수 있습니다.
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