주택담보대출 용어는 처음 접하는 분들에게는 어려울 수도있지만 하나하나 읽다보면 금방 이해되실겁니다. 어렵더라도 생활에 꼭필요한 용어이니 천천히 읽어보시길 바랍니다. 그럼 이번 포스팅에서는 DTI 뜻, 계산기 사용방법 등 DTI의 전반적인 모든것에 대해서 설명드리겠습니다.
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DTI 뜻
DTI는 총부채 상환비율(대출자 소득기준)이라고 해서 Debt To Income의 줄임말 입니다. 간단하게 말하면 1년간 번 수입에서 대출 이자와 원금을 내는 비율을 말합니다. LTV는 주택가격 대비 대출 비율인 반면, DTI는 소득대비 대출 비율인 차이점이 있습니다.
DTI 개념
DTI를 계산할 때는 중요한 점은 본인이 1년에 얼마를 버는지가 중요합니다. 예를 들면, 1년에 연봉 5천만 원인 사람이 있습니다. 1년에 5천만 원 버는 사람이 5천만 원을 다 빚 갚는데 쓸 수 없겠죠?
그래서 연간 갚아야 할 돈이 수입의 일정 금액을 넘지 않는 선에서 빌려주겠다는 의미입니다. 그리고 DTI는 상환 원리금을 이야기합니다. 상환 원리금란 원금과 이자를 함께 갚는 형태가 상환원리금입니다.
DTI 특징
1. DTI가 높을 수록 대출이 더 많이 나온다.
DTI 40%보다 50%가 당연히 대출 가능 금액이 많아집니다.
2. 상환기간이 길면 길수록 대출이 더 많이 나온다.
10년간 나눠서 갚는 것보다 30년 동안 나눠서 갚으면 매년 갚아야 하는 돈이 훨씬 줄어들기 때문입니다.
DTI 계산 방법
이걸 계산식으로 표현해 보면 이렇게 됩니다. DTI는 기타 부채의 '이자'만을 따집니다. 그렇기에 가계대출 한도에 제한을 걸고자 정부가 규제를 마련해도, DSR보다는 맞추기가 덜 까다로운 편입니다.
▶ (기존 주택담보대출 원금+이자) + (기타 대출 이자)+ (신규 주택담보대출 원금+이자) ÷ 연소득 = DTI
간단하게 예를 들면, 연봉 5천만 원이고 DTI 40%라면 5천만 원 x 40% 하면 2천만 원 나옵니다. 1년에 2천만 원만 빚 갚는 데 써라 그 정도 수준에서만 대출 받아라 이것을 기준으로 대출 가능 여부가 결정됩니다.
즉, DTI는 1년간 갚아야 할 상환 원리금(원금 + 이자)가 2천만 원을 넘지 않도록 2천만 원 내에서 빌려라는 의미입니다. 근데 2천만 원으로 대출 받아서 아파트를 살수가 없죠? 사실 DTI는 정확하게 총소득에서 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 뜻합니다.
여기서 연간 이라는 단어가 중요합니다. 우리가 부동산 담보대출을 빌린다면 1년으로 갚는게 아닌, 보통 20년에서 30년 장기 상환으로 빌립니다. 그렇다면 30년짜리로 상환한다고 가정하면 DTI는 연간 2천만 원 x 30년 6억 원 즉, 6억 원까지 빌릴 수 있게됩니다.
중요한 점은 세전 연봉이아닌 세후 실수령하는 금액으로 기준이 된다는 점입니다. 6억 원이라는 금액도 대출 원금이 아니라 원리금의 합산액이기 때문에 실제 계산하는 것보다는 조금 더 보수적으로 계획하시는 게 좋습니다.
지역에 따른 DTI 한도
DTI 규제는 LTV와 같이 지역에 따라 차등 적용하고 있습니다.
| 지역 | 투기과열지구 | 조정대상지역 |
| DTI | 40% (서민 실소유자 60%) | 50% (서민 실소유자 60%) |
정책 상품인 디딤돌대출과 보금자리론은 DSR을 따지지 않지만, 그 대신 DTI 요건 에는 맞춰야 하는 점이있습니다.
DTI 계산기 사용 방법
인터넷 검색창에서 쉽게 부동산 계산기를 활용할 수 있습니다. ezb 계산기를 활용하여 사용하는 방법을 설명드리겠습니다.
DTI 총부채상환비율 계산 - 부동산계산기
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2017년 이후 신 DTI를 사용하고있습니다. 스트레스 DTI는 17년도 전에 사용하던 방식으로 신DTI를 선택해서 계산하시면 되겠습니다. 예시로 연봉 5천만원에 3억원을 대출 + 5% 대출이자 설정으로 하여 계산해보겠습니다.
▶ 신DTI > 대출종류 선택 > 연간소득 입력 > 상환방법 선택 > 대출금액 입력 > 대출기간 입력 > 대출금리 입력 > 계산
위와 같은 조건 시 3억원 대출 실행한다면 38.65% DTI값이 나오는걸 확인할 수 있습니다. 각자 본인의 해당하는 금액을 넣고 계산해보시면 됩니다.
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