집을 사려고 할 때 대부분 은행에서 돈을 빌려서 살 겁니다. 이럴 때 사용되는 게 주택담보대출이죠. 그렇다면 은행은 나한테 얼마를 빌려줄까요? 은행에서는 개개인의 돈 갚을 수 있는 능력을 평가해서 대출금을 정합니다.
이런 기준을 정할 때 필요한 게 바로 LTV, DTI, DSR입니다. 이번 시간에는 LTV뜻과 계산방법 그리고 LTV의 개념의 전반적인 모든 것에 대해서 설명드리겠습니다.
DTI에 대한 개념이 어려우셨다면 이 포스팅을 참고해 주시길 바랍니다.
DTI 뜻, 계산기 사용 방법 등-DTI 모든 것
주택담보대출 용어는 처음 접하는 분들에게는 어려울 수도있지만 하나하나 읽다보면 금방 이해되실겁니다. 어렵더라도 생활에 꼭필요한 용어이니 천천히 읽어보시길 바랍니다. 그럼 이번 포스
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LTV 뜻
LTV는 Loan To Value ratio'의 약자로, 우리말로는 '담보인정비율'을 의미합니다. 즉, 집의 가치 집값 대비 얼마를 빌릴 수 있는지 보는 주택 담보 인정비율이라고 생각하시면 됩니다. 여기서 알 수 있듯이 LTV의 한도는 주택 가격에 있습니다.
"당신이 가지고 있는 집 값은 얼마인지 보고 빌려드리겠습니다. 또는 당신이 앞으로 구입할 주택이 얼마인지 보고 그 가격에 몇 프로까지 대출해드리겠습니다." 이겁니다.
만약에 LTV가 60%이고 내가 1억짜리 아파트를 가지고 있으면 이 집을 담보로 얼마까지 나올까요? 1억 원의 60%인 6천만 원까지 돈을 빌릴 수 있다는 의미입니다.
사실, LTV는 주택뿐만 아니라 공장 상가 오피스텔 나대지 이런 부동산을 담보로도 담보대출을 받을 수 있습니다. 상가를 담보로 대출받으면 상가 담보 대출, 토지를 담보로 대출을 받으면 토지 담보 대출이 되는 겁니다.
그래서 은행에서는 이런 부동산들도 은행에서 정해둔 담보인정비율이라는 게 있습니다. LTV를 아파트 주택에 한정 짓지 마시고 부동산 담보 인정비율이라고 생각하시면 됩니다.
담보 가치 평가
LTV 계산 시 주의하셔야 될 점은 담보 가치에 따른 대출이라는 점을 기억하셔야 합니다. 즉, 주택을 5억에 샀다고 해서 담보가치로 5억을 다 인정해 주는 건 아닙니다.
이러한 가치평가는 부동산 시세 또는 감정을 의뢰해서 가치를 평가하게 됩니다. 아파트의 경우 국민은행에서 고시하는 KB시세를 기준으로 하며, 경매의 경우에는 감정가 등 공신력 있는 평가 자료가 담보가치를 결정합니다.
본인이 5억의 집을 샀어도 대출 당시에 4억으로 가치를 평가한다면 4억 담보 금액의 %로 대출이 나오게 됩니다. 그래서 실거래 가격이랑은 조금 다를 수 있기 때문에 대출을 받으실 때는 KB 시세가 얼마큼 인정해 주는지 확인해 보셔야 합니다.
LTV 계산 방법
LTV는 KB 시세 9억 원이 초과할 때 그리고 투기과열 지역, 조정대상지역, 비규제 지역에 따라 %가 달라집니다. 예시를 들어 어떻게 LTV 계산이 되는지 설명드리겠습니다.
투기과열지역에서 매매가가 10억 원일 때
투기과열 지역에서 매매가가 10억 원인 집을 매수할 때 대출할 수 있는 금액을 계산해보겠습니다. 투기과열지구에서는 KB 시세 9억 원 초과 주택에 대해 LTV 가 40%+20% 적용됩니다. 즉, 9억 원까지는 LTV를 40%로 계산하고 이를 초과한 금액은 LTV가 20% 적용됩니다.
투기과열지구에서 10억 원짜리 주택을 매수한다면, 9억 원의 40%와 나머지 1억 원의 20%를 합한 금액이 바로 최종 대출 한도가 됩니다.
▶ (9억 원 x 40%) + (1억 원 x 20%) = 3억 8000만 원
조정대상지역에서 매매시세가 10억 원일 때
조정대상지역에서는 KB시세 9억 원 초과 주택에 대해 LTV가 50%+30% 적용됩니다. 즉, 9억 원까지는 LTV를 50%로 계산하고 이를 초과한 금액은 LTV가 30% 적용됩니다.
조정대상지역에서 10억 원짜리 주택을 매수한다면, 9억 원의 50%와 나머지 1억 원의 30%를 합한 금액이 바로 최종 대출 한도가 됩니다.
▶ (9억 원 x 50%) + (1억 원 x 30%) = 4억 8000만 원
비규제 지역에서 매매 시세 10억 원일 때
비규제 지역에서 10억 원짜리 주택을 산다면 대출 한도는 10억 원 × 70%의 금액 7억 원까지도 대출받을 수 있습니다.
▶ 10억 원 x 70% = 7억 원
LTV 계산기 사용방법
LTV 계산이 어렵다면 간단하게 계산기를 이용하여 구해볼 수 있습니다. 인터넷에서 다양한 부동산 계산기를 이용할 수 있습니다만, 개인적으로 ezb 사이트가 한눈에 보기 좋아 많이 사용합니다.
LTV 주택담보대출비율, 대출한도 계산 - 부동산계산기
주택담보대출의 LTV, 주택가격에 따른 LTV별 대출가능금액과 LTV 규제를 반영한 대출한도를 부동산계산기 EZB에서 확인해보세요
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먼저, 예시로 지방 광역시를 5억 원 아파트 매수 시 3억 원 대출이 필요한 상환을 입력해보겠습니다.
▶ LTV > 주택유형 선택 > 규제지역 선택 > 대출금액 입력 > 주택 가격 > 총 방수 입력 > 계산
계산 결과를 보시면 3억 원의 금액이 LTV 64.6 % 라는 걸 간단하게 확인할 수 있습니다. 하지만 필요한 대출금 말고, 매수하려는 주택 가격의 최대 대출 한도를 알고 싶을 때도 있죠? 이럴 때는 역시 쉽게 확인이 가능합니다.
▶ 대출가능금액 > 주택유형 선택 > 규제지역 선택 > 주택지역 선택 > 주택 가격 > 총 방수 입력 > 계산
그러면 위와 같이 LTV 최대한도 대출금액을 볼 수 있습니다. 5억 원의 아파트 가격일 시에 LTV 70%는 3억 2700만 원인 것을 확인할 수 있습니다. 이렇게 간편하게 LTV 한도를 구할 수 있으니 이용해보시는 걸 추천드립니다.
세입자 있는 집 추가 대출 시
LTV 안에는 세입자의 전세보증금도 포함된다는 사실을 기억하셔야 합니다. 예를 들어 비규제 지역에 있는 5억 원짜리 집을 매수하는데, 그 집에 전세입자가 전세보증금이 3억 원으로 살고 있다면, 당초 받을 수 있었던 대출금 3억 5000만 원에서 3억을 제외한 5천만 원만 대출을 받을 수 있다는 의미입니다.
▶ 3억 5000만 원(LTV 70% 한도) - 3억 원(세입자의 전세보증금) = 5000만 원
따라서 LTV를 계산할 때는 주택담보대출금과 세입자의 전세보증금까지 포함시켜야 한다는 점 기억하셔야 합니다.
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