주택담보대출을 계획하실 때 예상치 못하는 것이 방공제입니다. 이로 인해 예상했던 금액보다 적은 대출한도에 당황하기도 합니다. 이번 포스팅에서는 이러한 혼란을 사전에 예방하기 위해 방공제란 무엇이며, 방공제 없이 최대 대출한도를 받는 방법까지 설명드리겠습니다.
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방공제란
주택을 담보(근저당 설정)로 해서 은행에서 대출을 받을 때, 이용 가능 한 주택담보대출 한도에서 그 주택 임차인의 소액보증금을 공제하고 돈을 빌려주는 것입니다. 방공제는 '최우선 변제금액'이라고 보시면 됩니다.
아파트 주택담보대출 실행 시에 1개의 방을 대출금 총액에서 제외합니다. 하지만 단독·다가구·근린주택은 방 숫자 전체를 소액보증금으로 제외하는 경우도 있습니다.
▶ 주택담보대출 한도 = (주택시세 x 지역별 LTV) - 방공제 금액
▶ 방공제 금액 = 소액보증금 x 방 개수
방공제를 하는 이유
주택이 경매로 넘어가게 되면, 세입자의 소액보증금에 대해서는 권리 순위 관계없이, 설령 근저당권자인 은행보다 후순위 세입자라 하더라도, 경매로 인한 매각대금에서 은행보다 먼저 우선적으로 소액보증금의 배당을 받아가기 때문입니다.
즉, 영세 세입자에게는 적어도 월세 보증금 정도(방 1개) 금액은 경매에 넘어가도 보전해 주자는 것이고, 은행 입장에서는 그 금액만큼 손실을 볼 수도 있으니, 그 금액을 아예 차감하고 대출해 주겠다는 것입니다.
최우선 변제권 금액 확인하는 방법
▶ 대법원 인터넷 등기소 접속 > 소액임차인의 범위 안내 > 해당 지역 선택 > 보증금 중 일정액의 범위 확인
※최우선 변제 금액은 매년 달라지는 점 참고하시길 바랍니다.
방공제 없이 최대 대출한도 받기
MCI, MCG 보증 보험 상품을 활용하면, 방공제 없이 최대 주택담보 대출 한도를 받을 수 있습니다.
MCI, MCG 란?
MCI(모기지 신용보험)는 서울보증보험에서, MCG(모기지 신용 보증)는 한국 주택금융공사에서 시행합니다. 두 상품 모두 주택담보대출 시 방공제를 하지 않고 LTV 한도까지 대출을 받을 수 있게 해주는 상품입니다.
하지만 은행에서는 보증보험에 관한 얘기를 안 하고 방공제를 하는 경우가 있습니다. 왜 은행에서 이런 보증보험을 말 안 해줄까요? 그 이유는 보증료를 은행이 내야 하기 때문입니다.
위 내용을 보시는 것과 같이 '금융 기관'이 가입하는 상품이라고 말합니다. 즉, 대출받는 사람이 가입하는 것이 아닌, 대출해 주는 금융기관이 가입하는 상품이라는 것입니다.
그렇기 때문에 수수료 같은 비용이 금융기관이 부담해야 합니다. 그래서 금융기관에서 자기들 비용이 나가기 때문에 고객에게 굳이 이야기하지 않습니다. 그리고 또 하나는 아래와 같은 뉴스가 나오는 상황입니다.
즉, '가계부채 총량규제'로 은행들이 자신들이 정해놓은 대출 총액에 넘어가게 되면 MCI, MCG가 중단 되기도 합니다.
※참고로 MCG는 MCI와 달리 대출받는 사람이 보증료를 내야 합니다. 대출금 1억 원 당 약 6 ~ 7만 원 정도 1년에 1회씩 지불하며, 보통은 대출에 포함되어 상환하여 별도로 납부하지 않습니다.
MCI를 활용하자
MCI는 은행에서 보증료를 납부하기 때문에 대출자가 유리합니다. 그리고 가장 중요한 것은 MCG는 세대별 2건이 가능한 반면, MCI는 인당 2건이 가능합니다. 그래서 가능하다면 MCI부터 사용하고 추후에 MCG를 활용하는 것이 유리하겠습니다.
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