전월세 전환율 계산 방법을 처음에 접하면 잘 이해가 가지 않고 어렵습니다. 세입자 경우에도 전세를 월세로 전환 시 계산을 어떻게 해야 하는지 고민할 때가 있습니다. 이번 포스팅에서는 전월세 전환율 계산방법 즉, 보증금 월세 환산액에 대한 설명을 드리겠습니다.
전세보증보험 가입 방법 및 방법들에 관한 포스팅도 있으니 함께 참고하시길 바랍니다.
주택임대차보호법 시행령 제9조 제2항
2020년 9월 29일에 주택임대차 보호법 시행령 제9조 제2항이 개정되면서 전세를 월세로 바꿀 때 적용하는 월세 전환을 '기준금리 + 3.5%'에서 '기준금리 + 2%'로 제한되었습니다.
이러한 제한에도 월세가 오르는 느낌은 무엇일까요? 바로 기준금리 때문입니다.
주택임대차 보호법이 시행되기 전 2020.5. 기준금리는 0.5% 였습니다. 그럼 0.5% + 3.5% = 4% 월세 전환율인 걸 알 수 있습니다.
하지만 2023년 기준금리가 올라 3.25% + 2% = 5.25% 더 높아졌습니다. 보다시피 월세 가격인상에는 기준금리가 크게 작용한다는 걸 알 수 있으며, 현재는 5.25% 가 월세전환율이며 법적으로 이를 초과할 수 없습니다.
전월세 법정 전환율 계산방법
임대료 인상은 전세의 경우 '전세보증금 x 인상률'로 계산하면 되지만 보증금과 월세를 모두 받는 경우는 환산보증금으로 계산 합니다.
▶ 주택 환산보증금 = (전세 보증금 - 월세보증금 = 임대보증금)+[(월 임대료 x 12개월 / 3% (기준금리 1%+2%)]
예를 들어 1억 원짜리 전세를 보증금 3,000만 원인 월세로 전환할 경우, 현재 기준금리 3.25%를 적용해 보겠습니다.
▶ 1억 원 전세보증금 - 3천만 원 월세보증금 = 7천만 원 보증금
▶ 7천만 원 보증금 x (3.25% 기준금리 + 2.0% 주택임대차보호법 ) ÷ 12 = 306,250원입니다.
즉, 전세 1억 원을 보증금 3,000만 원의 월세로 전환 시 매달 306,250원을 월세비가 나오는 걸 알 수 있습니다.
전월세 시장전환율
법정 전환율은 위와 같이 법적으로 '기준금리 + 2%'라는 규정이 있습니다. 하지만 부동산 시장에서 분위기 따라 시장전환율이 높을 수도 있습니다. 즉, 월세를 더 높이 요구할 수도 있습니다. 예를 들어 법정전환율은 5.25%지만 시장 전환율이 5.5%인 경우를 말합니다.
이럴 땐 세입자 입장에서 유리한 법정전환율을 받는 게 좋으며, 주택임대차 보호법 보호를 받아 법정 전월세 전환율을 적용을 요구할 수 있기에 큰 문제는 안됩니다.
시장전환율이 세입자에게 유리한 경우
법정 전환율이 항상 좋은 것 같지만 시장전환율이 세입자에게 좋을 때가 있습니다. 시장전환율이 세입자에게 유리한 경우는 바로 월세에서 전세로 전환할 때입니다. 5.25% 법정전환율 보다 5.5% 시장전환율이 세입자에게 좋습니다.
전세에서 월세로 전환 시에는 전월세의 반대로 계산하는 것이기 때문에 곱하는 것이 아니라 누는 것이어서 비율이 높을수록 보증금이 적어지기 때문입니다.
예를 들어 월세 30만 원을 전세로 전환 시 보증금을 계산해 보겠습니다.
▶ 법정전환율 5.25% 적용 시: 30만 원 x 12 ÷ 0.0525 = 68,571,428원 / 약 6천8백50만 원
▶ 시장전환율 5.5% 적용 시: 30만 원 x 12 ÷ 0.055 = 65,454,545원 / 약 6천5백40만 원
보시는 바와 같이 월세에서 전세로 전환할 때는 시장전환율이 세입자에게 더 유리한 걸 알 수 있습니다.
그럼 의문이 드실 수 있습니다. 전월세 전환 시 주택대차보호법이 적용되는데 반대인 경우 월세를 전세로 전환하는 경우에는 적용이 안 되는지 말입니다.
월세를 전세로 전환 시에는 주택임대차 보호법이 적용되지 않으며, 어떤 비율을 적용할 것인지는 법에 규정된 것이 아니므로 집주인과 세입자 간의 합의만 있다면 어떤 비율이든 정할 수는 있습니다.
지역별 전월세 전환율
Kosis 국가 통계포털을 이용하시면 지역별 전월세 전환율을 확인할 수 있습니다.
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